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前两天喝茶聊天，有个外地来的朋友问我南京四大炮楼公寓到底咋样，值不值得买？我听了一乐，心里想，这外地人估计听说了我们南京这几个“炮楼”有点历史味儿，又觉得名字响亮，想来碰碰运气。但我跟你讲，真要买，里头门道多着呢，不懂的可别贸然下手，搞不好钱砸进去还不讨好。这篇我就来掰扯掰扯，南京四大炮楼公寓到底是个啥情况，怎么买最划算，坑在哪儿。

南京四大炮楼公寓，位置先摸清，别买错了地方

先讲清楚，南京四大炮楼公寓不是说有四栋楼挨在一块儿，它是四个独立的老公寓，分布在南京不同的地段。分别是：新街口的“中央饭店公寓”，鼓楼的“中山路公寓”，下关的“江边公寓”，还有玄武湖边的“玄武公寓”。别看名字挺花哨，实际位置差别蛮大的。

比如“中央饭店公寓”，就在市中心新街口，距离地铁1号线和2号线换乘站只有不到350米，出门吃喝玩乐都方便；而“江边公寓”在下关，离大桥不远，步行到长江边大概1公里，风景好但配套一般。你要买之前，自己先问清楚，住哪里更方便，别光看名字就觉得是个啥好地方。

房龄老，装修成本高，这个得算清

这些老公寓都有些年头了，最早的玄武公寓是建于上世纪50年代，到现在都70来岁了，最“年轻”的中央饭店公寓也有40年历史了。你想想，这房子再怎么保养，水电、管道这些基础设施都不可能跟现在的新房子比。你要买了，装修得花不少功夫。

我一个朋友前年买了个中央饭店公寓的两居室，建筑面积65㎡，总价花了230万，单价差不多3.5万一平。结果一装修，发现水管、电线年久失修，重新换了一遍，光这块就花了8万块，加上其他装修，最后花了差不多50万。这还不算精装的价格，你说值不值？

物业管理松散，生活舒适度要打折

别看这些公寓地段不错，物业水平跟现在的新小区比，那是真心差。像“江边公寓”，电梯老旧，维修不及时，我朋友住那儿，去年电梯坏了修了整整10天才好，天天爬楼梯，累得够呛。而且这些老公寓停车位少，大多是占路停车，车一多，进出都费劲，特别是晚高峰，堵得人心烦。

不过也有好处，比如中央饭店公寓，周边吃喝方便，物业费也便宜，一个月才1.2元/㎡，对比现在新小区动不动就3块、5块的物业费，省了不少。但你得掂量清楚，这种便利和低成本值不值得牺牲生活品质。

租金收益还行，但投资回报周期长

要是买来当投资，这些老公寓租金收益倒还可以。以新街口的中央饭店公寓为例，65㎡左右的两居室，月租能到6000块左右，年租金收益有7万多，算下来租售比大概是1:32，这在南京算是中等水平。

但问题是，这种老公寓的升值空间有限。以过去5年为例，中央饭店公寓的房价从单价3万涨到现在的3.5万，年均涨幅不到3%。对比南京一些新兴开发区动辄5%-8%的年涨幅，这就显得有点“吃力不讨好”了。你要是想靠升值赚钱，这地方不大合适。

买前一定要看房屋产权和历史记录

最后一条，最重要的，买这种老公寓，产权问题一定要搞清楚！很多老公寓当年是单位分房，产权有可能是单位集体的，或者只有部分产权，你买的时候一定要查清楚房产证是不是齐全，产权是否清晰。还有就是查历史记录，别买到有产权纠纷或者抵押贷款的房子。我有个熟人就因为忽略了这点，买了个玄武公寓的单元，结果一查居然有两笔抵押贷款，后来处理起来麻烦得很。花点钱请个靠谱的中介或者律师帮忙查清楚，绝对值。

硬货：买南京四大炮楼公寓，产权清晰、无贷款纠纷是第一标准，装修预算要预留至少总价的20%。

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想验证的话，你就去现场实地看房，看电梯、管道、楼道这些基础设施的状态。再去查一查房子的产权情况，问清中介或业主，确保没有历史问题。

标签：南京四大炮楼公寓地理位置，南京四大炮楼公寓装修成本，南京四大炮楼公寓投资回报率，南京四大炮楼公寓避坑指南，南京四大炮楼公寓产权问题

评论：我朋友去年买了玄武公寓的一套两居，装修下来确实花了不少钱，特别是水电系统，几乎全换了。不过我觉得她买得值，靠近玄武湖，周末散步特别方便，对生活品质要求高的可以考虑这附近的房子。

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